境外公司怎么拿工业用地？一文看懂并购土地政策

最近，一则关于境外企业参与国内工业用地获取的新闻引发了广泛关注。某外资智能制造企业在江苏南通成功竞得一块近百亩的工业用地，用于建设新能源汽车零部件生产基地。这一消息不仅让业内看到了外资对中国制造业长期发展的信心，也再次将“境外公司如何合法合规获取和使用工业用地”这个话题推到了台前。

其实，随着我国对外开放程度不断加深，越来越多的境外企业选择在中国设立生产基地或区域总部。而土地，尤其是工业用地，作为企业落地的重要前提，其获取方式和使用规则自然成为外企关注的重点。那么，境外公司到底能不能买地？能买的话又有哪些限制和注意事项？

首先要明确一点：在中国，无论是境内还是境外企业，都不能“购买”土地所有权。因为根据现行法律，城市土地归国家所有，农村和郊区土地归集体所有。企业能获得的，是土地的使用权，也就是我们常说的“拿地”。

对于境外公司来说，获取工业用地主要有两种途径：一种是通过招拍挂程序直接参与土地出让；另一种是通过合资、合作等方式与境内企业共同开发。前者更为常见，也更透明规范。

近年来，国家在鼓励外资参与实体经济方面释放了积极信号。2025年发布的鼓励外商投资产业目录中，明确将高端制造、绿色能源、新材料等领域的项目列为鼓励类，这些项目在用地审批上往往享有优先权。像前面提到的南通案例，该外资企业之所以能顺利拿地，正是因其项目属于新能源产业链中的关键环节，符合地方产业导向，得到了相关部门的支持。

不过，拿地并非“价高者得”那么简单。尤其对外资企业而言，还需过几道“关”：

一是产业准入关。不是所有行业都允许外资独立拿地。比如涉及国家安全、资源开发等敏感领域，仍存在股比限制或审批门槛。但一般性的制造业，特别是技术含量高、环保达标的企业，政策相对宽松。

二是规划与环保审查。工业用地的用途必须严格符合当地国土空间规划和产业布局要求。比如某地划定为高新技术产业园区，普通纺织厂就很难获批。同时，环评也是硬指标，项目需提供详细的环境影响评估报告，确保排放达标、节能合规。

三是资金来源与投资强度要求。地方通常会设定单位面积的投资强度如每亩不低于500万元，并要求外资企业提供资金证明，防止“囤地”或“炒地”。有的地方还会签订对赌协议，约定投产时间、税收贡献等，达不到目标可能面临违约金甚至收回土地。

值得一提的是，虽然土地使用权可以依法转让、出租或抵押，但对外资企业来说，使用期间必须严格按照批准用途进行建设运营。比如一块地批的是生产厂房，就不能擅自改成办公楼或搞房地产开发。一旦违规，轻则罚款整改，重则被收回土地。

另外，土地使用权有期限限制。工业用地一般为50年，到期后可依法申请续期。这一点和住宅用地70年、商业用地40年有所不同。对于长期布局中国市场的企业来说，50年的使用周期基本能满足发展需求。

还有一个容易被忽视的细节是“土地性质变更”。有些外资企业看中了位置较好的工业地块，想改建成研发中心或总部大楼。这在现实中操作难度较大，因为用途调整涉及规划变更，需要层层审批，且往往不被轻易批准。在拿地之初就要想清楚未来发展方向，避免后期被动。

从实际操作来看，越来越多的地方开始采取“标准地”模式供地即在出让前就把能耗、排放、投资强度等指标定好，企业拿地后按标准建设即可，大大缩短了审批流程。这种做法提高了效率，也增强了政策透明度，对外资企业尤为友好。

境外公司在我国获取工业用地虽有一定门槛，但路径清晰、政策支持明确。只要项目符合产业方向、环保达标、投资真实，通过正规渠道拿地并不难。而且随着各地招商引资竞争加剧，不少园区还提供“拿地即开工”“代办审批”等贴心服务，进一步降低了外资企业的落地成本。

可以预见，未来会有更多高质量外资项目扎根中国。而土地政策的稳定性和可预期性，正是吸引他们留下来的关键之一。对企业而言，读懂规则、合规运作，才能真正把“好地”变成“好项目”，实现共赢。